В английском языке есть хорошее, но труднопереводимое на русский слово – bargain. Так называют очень выгодную сделку, когда качественный объект приобретается с большим дисконтом. Купить дешевую развалюху, которая и за даром мало кому пригодится, – это не bargain. А вот найти замечательный дом со скидкой от 50% - именно то, что нужно.

2011 год оказался одним из самых сложных в новейшей истории греческого рынка недвижимости. Количество продаж резко сократилось. Если в 2007-м в стране было заключено почти 148 тыс. сделок с недвижимостью, в 2010 году - 74,5 тыс., то с января по сентябрь 2011 года собственников сменили около 33,5 тыс. объектов.

Цены на жилье в Греции также продолжали снижаться. За год дома и квартиры в стране обесценились на 5-10% в зависимости от региона и качества объекта. Хуже всего пришлось крупным городам – Афинам и Салоникам. Греческая столица даже успела получить сомнительное звание – самого неудачного города Европы для инвестиций в недвижимость (рейтинг компании PricewaterhouseCoopers и института Urban Land Institute).

Все это происходило на фоне перестановок в правительстве, массовых акций протеста и забастовок, роста безработицы и сокращения зарплат госслужащих, введения экстренных налогов на недвижимость, угрозы экономического коллапса и даже слухов о выходе Греции из Еврозоны.

Потенциальный покупатель недвижимости в сложившейся ситуации может сделать два основных вывода. Первый: квартиру или виллу в Греции сегодня можно купить намного дешевле, чем в 2007-2008 годах, ведь с начала кризиса недвижимость в стране потеряла в цене в среднем 20-30%. Второй: за время рецессии в Греции скопилось огромное количество нераспроданного жилья, причем многие из этих объектов далеки от совершенства. Иными словами, в погоне за дешевизной можно наткнуться на такой «неликвид», покупка которого доставит вам больше проблем, чем радостей.

Так как же найти «золотую середину» - качественную виллу или квартиру на греческом побережье, продающуюся с хорошим дисконтом? На какие регионы ориентироваться? В каких сегментах рынка больше подобных предложений? И от каких вариантов все-таки стоит отказаться? В проблеме помогала разобраться Юлия Смагина, представитель греческого агентства недвижимости Albatros Property.

1. Скидки прячутся на «старых» рынках

Во всех регионах Греции, которые любят русские, - а это Халкидики, Крит, Родос – можно найти объекты по заниженным ценам. Но самые привлекательные дисконты (до 50%) встречаются на «старых» рынках, то есть там, где дома и квартиры годами висят в экспозиции в ожидании новых собственников.

Представьте себе ситуацию. Владелец выставил на продажу виллу. Запросил 500 тыс. Через день ему звонят: «возьму за 250 тыс.» Собственник поразмыслил минутку и… согласился. К сожалению для покупателей, такого в Греции НЕ БЫВАЕТ. Даже сейчас. И даже с учетом кризиса.

А теперь представьте, что тот же собственник три года пытается продать свою виллу. За это время он организовал всего несколько просмотров, и никто из потенциальных покупателей так и не перезвонил. Тогда он скинул 20 тыс., потом еще 50 тыс.… Молчание. Снизил цену до 400 тыс. Никто не обратил внимание. А налоги тем временем платить надо, коммунальные платежи набегают, мелкий ремонт делать, за садом ухаживать… И когда ему в итоге предложили за дом 350 тыс. – он с радостью согласился. Вот такое в Греции случается. Причем сплошь и рядом.

Скидки на греческую недвижимость, о которых сейчас так много пишут, не появляются за день или два. Они прирастают постепенно. Вы даже можете сразу не заметить, что дом продается с большим дисконтом.

«Таких «зависших» старых или очень неудачных по месту и планировке домов, стоимость которых за последние годы снизилась на 50%, много, например, на Крите. И покупателей все равно нет. Я не удивлюсь, если цены на них упадут и на 70%», - отмечает Юлия Смагина.

По словам специалиста, есть еще один показательный в этом плане регион – Афины. Вернее, центральные кварталы столицы со старой застройкой, такие как Кипсели или примыкающие к площади Омония. Среди местных жителей эти районы считаются неблагополучными. Сейчас там живет много нелегальных иммигрантов, грязно, криминальная обстановка оставляет желать лучшего… Сами греки давно начали уезжать оттуда, а те, кто имеет там недвижимость не могут годами ее продать. В большинстве своем эти квартиры не отличаются хорошими планировками и часто нуждаются в ремонте. Зато цены на жилье в «афинском Гарлеме», если оно вам, конечно, нужно, беспрецедентно низкие – от €10 тыс.

С другой стороны, в престижных районах Афин сейчас нет массовых огромных скидок на недвижимость. Так, в приморском районе Глифада с начала кризиса цены снизились максимум на 15-30%, но покупатели все равно есть. То же самое можно сказать и о расположенном в горах на севере Афин районе Кифисья.

2. Купи, что было. Построй, что надо

Дом, который раньше стоил €1,5 млн , а сейчас выставлен за €750 тыс., хоть и продается с большой скидкой, но все равно стоит недешево. А теперь представьте, что вам за €750 тыс. предлагают купить объект с различными недоработками – например, неудобной планировкой или плохим качеством строительства. Такие дома встречаются в каждом регионе Греции. Вот как раз они и стоят без покупателей, и постепенно дешевеют. С другой стороны, если на высококачественный, хорошо спланированный объект в красивом месте дадут небольшую по кризисным временам скидку, например 15%, то желающие мигом найдутся.

«Таким образом, очень многое зависит от качества самого объекта недвижимости. Рынок есть рынок: из-за кризиса те дома, на которые и раньше трудно было найти покупателя, сейчас стало почти невозможно продать, - отмечает Юлия Смагина. - Я прихожу к выводу, что греческий рынок недвижимости приближается к стадии, когда при бюджете около от  €400 тыс. будет выгоднее купить земельный участок (участки также подешевели, так как ими слабо интересуются строительные компании) и построить хороший дом самому, нежели искать подходящий особняк на «вторичке».

А можно ведь строить и не с нуля… Например, найти такой «зависший» старый дом, на который за пару лет цена снизилась на 50%, купить и капитально отремонтировать в соответствии с собственными стандартами качества.

3. Чем шире дом, тем больше скидка

Размер дисконта зависит и от площади недвижимости. Чем просторнее объект, тем большую скидку можно выбить из собственника. «Дело в том, что компактные квартиры в современных зданиях встречаются на рынке не так часто. За такими объектами охотятся. Поэтому и скидки на них минимальны. А вот большие по площади таунхаусы и виллы сложнее продать, а стоимость содержания их высока, поэтому их владельцы бывают более сговорчивыми», - поясняет Юлия Смагина.

Конечно, данная формула не касается старых квартир, расположенных в типовых зданиях 70-80 годов. Эти объекты для современных покупателей кажутся уже совсем непривлекательными. Часто в таких апартаментах плохая звукоизоляция, неудобные планировки с маленькими изолированными комнатами, низенькие потолки, совершенно отсутствует отопление (или оно общее на всю парадную). Более-менее состоятельные греки подобное жилье покупать не станут, поэтому такие квартиры могут годами ждать новых собственников. И при этом дешеветь.

«Земельные участки, по моим ощущениям, подешевели не так сильно, как виллы. Земля есть земля: больше ее не производят, а с той, что есть, ничего не становится. Нет амортизации, нет налогообложения, не нужно ремонтировать, охранять, а затраты на содержание минимальны. Однако, кризис строительной отрасли оказывает свое влияние и на земельный рынок, потому переговоры по цене, конечно, вести нужно», - добавляет Юлия Смагина.

4. Хватай! Пока хозяин не передумал…

Что касается разброса цен по сегментам рынка, то самые большие скидки на недвижимость в Греции встречаются на «вторичке». И выбор здесь намного шире: сейчас тысячи собственников по всей стране пытаются продать свое жилье.

«Скажу вам честно: риэлторы не любят работать на вторичном рынке, - признается Юлия Смагина. - Потому что с частными собственниками сложнее вести дела, чем с девелоперами. Но нам приходится это делать, потому что именно вторичный рынок сейчас наиболее развит в Греции.

Приведу случай из своей практики. Около года у нас в экспозиции была вилла – хозяйка хотела получить за нее €1,2 млн. Потом цена снизилась до миллиона, потом – до €800 тыс. Мы нашли клиента в России и договорились с ним на приезд в Грецию. Звоню владельцам, чтобы уточнить время просмотра. Поднимает хозяин. И тут выясняется, что он вовсе и не планирует продавать дом. Его жена этого хочет, а он нет. И что мне делать? Пришлось отменять встречу с покупателем: зачем ему тратить время и деньги, лететь в Грецию, чтобы смотреть такой сомнительный вариант.

Строители продают, как договорились, а частники сплошь и рядом меняют свое мнение. Был еще случай: собственник, находясь в отчаянии от того, что не может расплатиться с долгами по кредиту, решил выставить на продажу свою виллу. Он опасался, что банк ее изымет, и тогда он останется ни с чем. Но потом появилась информация о том, что в Греции вот-вот собираются принять закон, запрещающий банкам выселять должников из квартир или домов, если это жилье официально декларируется как их единственное место жительства. Пока это только слухи, и никакого официального подтверждения этот проект еще не получил. Но этой информации было вполне достаточно, чтобы владелец передумал продавать свою виллу».

Дешевизна объекта может объясняться несколькими причинами. Первая: собственник в отчаянии и вынужден как можно быстрее продать недвижимость. Однако, он может в любой момент передумать, так как:

• пришел покупатель с чуть большей суммой;
• он продал что-то еще и «заткнул» финансовую брешь;
• банк после долгих переговоров «простил» долг на 40%, так как помогли родственники и внесли в банк наличные.

Но если этого не случилось, и сделку удалось провести, считайте, что вам повезло.

Вторая причина снижения цены более серьезная, если вы ее не выясните, то в последствии можете пожалеть о своем желании на всем экономить. За кризисные годы на рынке недвижимости Греции скопилось много различного «неликвида». Хорошо, если дом просто окажется в не самом популярном месте и вам в последующем будет сложно его перепродать. Могут быть и другие проблемы: за квартирой числятся неподъемные долги или дом построен в нарушение строительных норм.

5. Пришел. Увидел. И договорился

«Могу дать еще один совет покупателям. Цена, указанная в объявлении о продаже недвижимости, не является окончательным словом собственника. В основном продавцы предлагают дополнительные скидки во время переговоров, так как для них стимулом является перспектива реальной сделки.  Поэтому на греческом рынке недвижимости (особенно сейчас) можно и нужно торговаться», - говорит Юлия Смагина.

А вот застройщики, наоборот, часто сами озвучивают размер скидки, заранее сообщают об акциях и времени их проведения. Например, говорят, что с апреля цены на 3-комнатные апартаменты в таком-то комплексе будут снижены на 15%. И в этом случае выбить еще больший дисконт вряд ли получится. Максимум, на что вы можете рассчитывать, - это еще 5% скидка при 100% оплате. «Здесь тоже нужно понимать, что цель акции – продать. Поэтому так называемых «сроков окончания акции» сейчас, как правило, не ставят. Однако, так как на рынке чувствуется существенный дефицит качественных предложений, с большими скидками строители могут и повременить», - добавляет Юлия Смагина.

Автор Анастасия Фалей

Prian.ru

Недвижимость Греции. Стоит ли россиянам покупать там дома

Интервью Интернет-журналу "Metrinfo.ru"
ФИО, должность, компания: Смагина Юлия Вячеславовна, партнер компании Albatros недвижимость в Греции.

Вопросы:

1. Сколько россиян владеют недвижимостью в Греции? Понятно, знать точную статистику вы вряд ли можете – но хотя бы примерные прикидки, экспертные оценки?

В отличии от ситуации по покупке российскими гражданами недвижимости на Кипре, интерес россиян к Греции был и остается стабильно большим, но достаточно редко претворялся в реальные сделки. Этому способствовали и запутанность процедуры приобретения недвижимости, и отсутствие рекламы Греции как направления. В целом, я согласна с коллегой Натальей Ковалевой, что российских покупателей – не более 3% от общего числа всех приобретающих недвижимость в Греции как в 2010, так и в 2011 гг. Основные покупатели: сами греки, англичане, норвежцы, немцы, французы, швейцарцы, ирландцы и прочие европейцы, а также белые американцы.

далее

Сейчас – такое интересное время на рынке недвижимости Греции. С одной стороны, многие потенциальные покупатели выжидают, что произойдет в Греции, в Европе, как это повлияет на цены. С другой стороны есть и реальные, заинтересованные покупатели, которые прилетают на просмотры, выбирают дома или участки, двигаются дальше по этапам сделки, и успешно завершают ее.

В большей степени для этой второй категории клиентов написана эта небольшая статья.

Итак, что важно при покупке недвижимости в Греции в 2012 году?

Казалось бы, чего проще?! Найти подходящий дом, сторговать по цене как можно ниже, оставить депозит, подписать соглашение о намерениях. И потом приехать уже на подписание финального контракта и вселение. А то и вообще, адвокат подпишет контракт купли-продажи по доверенности, так что прилететь нужно будет только на само новоселье. Начнутся приятные хлопоты: покупка мебели, обустройство новой беседки в саду, какие гардины повесить... Стоп, стоп, стоп! Радужные краски могут мгновенно выцвести, если к Вам весной следующего года придет повестка в суд.

Очень часто недвижимость, срочно предлагающаяся с огромными скидками, обременена обязательствами перед банками, т.е. долгами. Вступая в игру «купить как можно дешевле», нужно полностью отдавать себе отчет в сопутствующих рисках. Ответьте сами себе, что для Вас приоритетнее:

• купить хороший дом со скидкой и начать в нем спокойно проживать,
• или купить дом, предлагающийся с максимальным дисконтом, плюс с дополнительной скидкой за скорость оплаты наличными.

Не странно ли, что продавец готов так много потерять? Не настораживает ли, зачем ему столь срочно нужны наличные?

Все дело в том, что во втором случае реально высока вероятность получить в наследство некие истории, начавшиеся еще до вашего появления в этом доме и имеющие свойство продолжиться черной полосой уже в вашей жизни. А именно – долги продавца. Это могут быть большие, огромные долги.

Мы – профессиональные агенты и ни в коей мере не отговариваем вас, наших потенциальных покупателей, от выгодных сделок. Однако, ко всему нужно подходить взвешенно. Какая защита, какая профилактика может быть в подобных случаях? Когда-то император Александр III сказал: «У России только два союзника – ее армия и флот». Так вот и у покупателя недвижимости в Греции имеются два союзника: его агент и его доверенный адвокат.

Пример из практики

Хочу привести предостерегающую и поучительную историю из нашего богатейшего опыта, случившуюся буквально недавно.

У нас на сайте в каталоге недвижимости выставлялась вилла около 900 000 €. Осенью прошлого года владелец резко снизил цену до 700 000 €. Во время просмотрового тура, данная вилла понравилась одному нашему клиенту. В конечном итоге, при торге, ее отдавали за цену ниже 600 000 €. Наш агент предупредил покупателя, что продавец обременен долгами сразу по нескольким ипотечным кредитам в банке. Задачей адвоката была выяснить, сколько всего и на какие суммы все эти обременения.

Итак, покупатель оставил депозиты для владельца виллы, а также для проверки недвижимости адвокатом, подписал доверенность на адвоката и улетел домой.

Вскоре выяснилось, что сумма задолженностей перед банком прекрасно покрывалась суммой сделки. Было сделано расписание погашений ипотеки. Наша компания, в качестве уполномоченного агента официально прописывалась дополнительным гарантом сделки в письменном соглашении между продавцом и покупателем. Все шло поэтапно, в рабочем порядке.

И тут, к сожалению, на наш запрос из налоговых органов подоспело неприятное официальное письмо. У продавца оказались невыплаченными налоги, к которым набежали пени, все вместе – на сумму более 200 000 €! Т.е. к уже известным банковским задолженностям добавилась ощутимая сумма долгов по невыплаченным налогам. Она и «потянула» сделку на дно. Стоимость сделки стала выше, чем выторгованная цена виллы, на почти 200 000 €.

Конечно, нам как агентству было очень обидно, после всех усилий, затраченных на сделку, отказаться от нее. Но мы искренне рады, что не пострадал наш клиент, а с ним – репутация и история нашего агентства.

Как себя обезопасить

Есть еще и такой риск: если агент недобропорядочен + ему срочно нужны деньги на погашение своих собственных долгов, он может вступить в противоправный сговор с нечистым на руку адвокатом. Проблемную недвижимость продадут, не поставив в известность о всех аспектах проблемы. И на покупателя могут «повесить» все долги продавца перед налоговыми органами + пени на эти долги. Сейчас, когда введен новый закон о переходе налоговых долгов продавца на недвижимость при ее продаже, крайне важно получить из налоговых органов суммы всех этих долгов, со всеми пенями. Не купите проблему!

Наша компания сотрудничает с 4 греческими адвокатами уже почти 10 лет. Мы высоко ценим этих специалистов, так как от них зависит важная часть успешного завершения сделки купли-продажи. Надежный, проверенный адвокат со стабильной практикой всегда известит своего клиента о всех возможных осложнениях по сделке на конкретную недвижимость.

Мы осуществляем полный сервис по сделкам с недвижимостью в Греции на высшем профессиональном уровне, а также всегда готовы оказать любые консультационные услуги.

Февраль 2012.

В начале ноября ко мне обратился портал «Prian.ru – недвижимость за рубежом». Просили комментарии для новой темы: внутренняя кухня риэлтерской деятельности, точнее, для первого созданного Порталом на эту тему материала – журналистского расследования в связи с аферистами, предлагающими недвижимость за рубежом российским клиентам. Непросто писать и обсуждать такие темы, поскольку о внутренней кухне в основном на кухнях и говорят. Однако, прецедент был создан. Российские специалисты по зарубежной недвижимости обсуждают сейчас, нужно ли создавать «черные» и «белые» списки зарубежных партнеров. На мой взгляд, очередная утопия. Я, зная рынок недвижимости Крита изнутри, ни за что не стану составлять и публиковать такие именные списки по острову, ни негативные, ни позитивные. Однако, для конкретного клиента обосную свое мнение и точку зрения, подкрепленную фактами.

Пример из практики №1

Пример: подробный список строительных фирм-банкротов не является секретом, его можно найти опубликованным в государственной газете, куда идет все сведения о новооткрывающихся и банкротящихся компаниях. Многие клиенты одной довольно известной в прошлом строительной фирмы с запада Крита были бы очень удивлены, увидев в такой газете своего продавца, находящегося в банкротстве уже более чем 3 года. Интересно, оформил ли кто-то полную собственность на свое имя, покупая у этого девелопера? И сколько клиентов не могут оформиться, живя «на птичьих правах» в оплаченных домах...

Примечательно: есть одно очень известное агентство в Москве, которое сейчас везде пишет об итальянских аферистах по продаже недвижимости иностранцам, с коими они не один год сотрудничали и вдруг «прозрели», увидев жуликов. Руководитель агентства подробно описывает историю афер и обманов клиентов этим, как создается впечатление после прочтения статьи, поистине «спрутом», начиная с 2005 года. Однако, почему же уважаемое агентство, честно упоминая, что «Насколько нам известно, помимо нашей компании продаж в России ни одно агентство не совершало», вдруг озаботилось предупреждением потенциальных клиентов об огромной опасности, написав целое исследование и разослав его в разные источники... только в конце 2011 года! 2005 и 2011... разница просто режет глаза. Ответ очень простой, и об этом пишет сама руководитель агентства в своем блоге и статьях: зарубежный партнер вдруг превратился в афериста (которого ищет Interpol!) и стал для всех опасным, так как не заплатил известному агентству комиссионные за продажи российским клиентам. Получается, следуя элементарной логике, что если бы комиссионные исправно платились - то даже история с обманами начиная с 2005 года не была бы интересной для столь массового освещения в прессе, и московское агентство было бы удовлетворено, продолжая и дальше направлять клиентов этим «мошенникам» и получая прибыль. Не находите ли, что это несколько извращенная логика?

Пример из практики №2

Пример: у нас в начале сезона 2010 был потенциальный клиент, который настаивал, чтобы мы сделали ему предложение по самостоятельно найденному им недостроенному дому (в виде крайне запущенной коробки) в районе озера Курнас, в префектуре Хания. Кстати, иногда потенциальным клиентам действительно кажется, что мы не все показываем, что они прилетели и «вдруг» нашли «жемчужину в пыли». Это – не Болгария 2002 года, которую открыли англичане – настоящие «первопроходцы» вложений в зарубежную недвижимость, начав скупать участки земли буквально по цене болгарских газет, которыми можно было выстлать болгарские сотки и гектары. Возвращаясь к примеру в районе Курнас: конечно, мы давно знали о существовании этого объекта недвижимости, а также то, что владелец (строитель) имеет банкротство и крайне негативную репутацию на Крите, даже среди местных риэлтеров. Зачем испытывать судьбу? Клиент настаивал, но мы отказались работать по этому объекту, так как знали, что поставим под удар свою фирму, потеряем время, хорошей сделки – точно не будет. В конечно итоге, этот дом клиент так и не приобрел.

Бывает, российские клиенты слишком доверяют застройщикам. Например, строитель говорит: в этом комплексе у вилл сейчас нет бассейнов, но мы занимаемся документами, и скоро сможем создать бассейны при виллах. На самом деле, виллы строятся в особой прибрежной зоне, где у берега идет размножение осьминогов и некоторых видов рыб, т.н. экологическая ниша. Разрешение на виллы кое-как получили, виллы действительно строятся, а вот на бассейны – с самого начала морское ведомство наложило право вето. Их здесь никогда не создадут. Но клиенты верят, покупают дорогущие виллы без бассейнов, так как солидный застройщик обещал, что бассейны будут. А ведь проверить такие вещи – элементарно для независимого специалиста.

Бывает, клиенты или слишком сильно доверяют продавцам, или пытаются контролировать и проверять вещи, которые, на самом деле, кроме греческих специалистов, проверить никто не может (закрытия по ипотеке и перезалогам, разрешения лесного, морского и археологического ведомств, а также суды). Есть примеры, когда российские юристы наших клиентов требуют копии греческих документов, им высылают до 60 (!!) отсканированных страниц самых разных документов на греческом языке. И что? Даже если все эти документы перевести на русский и изучить, то чтобы понять смысл и соответствие греческим законам и регламентам, нужно обладать знанием соответствующих законов и регламентов, а не представлениям российского юриста, основанным на российской же практике. Даже англоговорящие юристы-международники не знают тонкостей законодательства в каждой конкретной стране.

На острове Крит нам известны основные недобросовестные застройщики, с которыми мы никогда не будем работать, несмотря на то, что некоторые их них предлагают очень большие комиссионные. Кстати, для компаний-банкротов именно российские клиенты – это просто подарки судьбы! Обычно они соглашаются на услуги юриста, которого предоставляет сам застройщик. Вы только вдумайтесь: как может юрист от застройщика сказать покупателю, что фирма находится в листе банкротов и сделка требует буквально ювелирной точности в составлении всех договоров, причем особо должна быть изучена и описана роль банка, которому пойдут платежи за недвижимость, покрывающие задолженности. Никто ничем таким не интересуется, так как только независимые специалисты могут вскрыть проблемы, а их как раз не привлекают к сделке.

Вот и пополняются ряды клиентов, ищущих справедливости на форумах. В нашей практике бывает, что такие покупатели приходят на выставки недвижимости и желают получить консультации по своим вопросам: как дооформить недвижимость, где искать независимого юриста, каких документов не хватает, как переслать деньги и пр. Большинство их них имеют типовые соглашения с продавцами на 2 (двух!) листках, составленных, как правило, юристами, любезно предоставленными стротелями-продавцами. Главное, что депозит выплачен, «крючок в жабрах».
Наши клиенты подписывают соглашения ПОСЛЕ тотальной проверки независимым юристом, в среднем – на 10 листах, с учетом результатов переговоров между сторонами. Плюс копии сопутствующих документов.

В целом, я бы посоветовала всем клиентам, подыскивающим недвижимость в конкретной стране (недвижимость в Греции в том числе), по возможности, найти хорошего агента на месте, а именно – в интересующем Вас регионе. Хорошие агенты работают с лучшими юристами, финансовыми и банковскими специалистами, независимыми инженерами и пр.

Практически везде есть русскоязычные специалисты, работающие в бизнес-партнерстве с местными профессионалами. Глубоко убеждена, что такая концентрация правовых, финансовых, административных, географических, межличностных, социальных, межнациональных и пр. моментов может быть охвачена только на месте с помощью опытного специалиста. Или довериться российскому агентству, у которого накопился положительный и успешный опыт по закрытию сделок в интересующем регионе, которое очень хорошо знает своих контр-агентов за рубежом.

Пример из практики №3

В прошлом году один из моих клиентов – молодой юрист, купивший через нас квартиру в приморской деревне на Крите, попросил нас посоветовать ему агента по Италии, в частности, по северу (район озер). Я посоветовала обратиться в известное агентство по зарубежной недвижимости в Москве, с которым мы как раз успешно закрыли одну очень непростую крупную сделку (клиент был очень недоверчив, сделка была немного нервной, но все закончилось хорошо, сейчас этот клиент очень доволен своею виллой, приезжает по 4 раза за сезон). Российское агентство показало себя с самой лучшей стороны, постоянно было со мною на связи, активно интересовалось ходом сделки, оно даже специально заказало аудит текста соглашения у другого греческого юриста (соглашения, которое должен был подписать покупатель и продавец). И все было в очень спокойном и доброжелательном режиме сотрудничества.

Так вот, весной этого года молодой человек упомянул, что приобрел 2 квартиры у озера в Италии, воспользовавшись услугами именно этого московского агентства, которое представило его местному проверенному риэлтеру.
Так что доброе имя приносит дивиденды.

Очень актуальная тема для тех, кто находится в поисках дома, участка, квартиры в Греции, или же стоит перед выбором строительной компании. Если Вы заинтересовались этой статьей – значит, по тем или иным причинам, тема для Вас лично актуальна. Мы бы хотели немного прокомментировать взаимоотношения покупатель/клиент– агент/посредник – продавец/строитель на нескольких примерах нашей деятельности по продаже недвижимости в Греции и на Крите, а также озвучить некоторые собственные мысли о роли риэлтера в сделке, его отношениях с покупателем и продавцом, нужно ли оплачивать услуги риэлтера и что это за услуги, зачем вообще нужен посредник в этом процессе.

Почему мы считаем свою точку зрения заслуживающей внимания ? Потому, что мы – профессионалы своего дела, что докажем на деле, а кто с нами еще не работал, вот несколько фактов: Во-первых, мы специализируемся в основном на недвижимости острова Крит (можем предложить еще буквально 4 региона Греции). «Меню» наше не большое, но «блюда», в основном – отменные! Во-вторых, мы проживаем здесь, на Крите и в Аттике, потому знаем ситуацию изнутри (репутации строителей и других риэлтеров, можем оценить позитивные и негативные стороны каждой недвижимости, особенности каждого района, специфику конкретного продавца и многое другое). В-третьих, мой коллега и бизнес-партнер – сам грек-критянин и специалист по продаже недвижимости (на греческом рынке) с 1999 года. Мы пользуемся как его наработками, так и нашим совместным опытом, генерированным за 5 лет продаж домов, апартаментов и участков российским клиентам. Наша фирма имеет официальную лицензию на ведение сделок по купле-продаже недвижимости в Греции.

У риэлтора, как мы видим, 2 основные задачи:

1. Благополучно закрыть сделку, что называется довести клиента до нотариального контракта, до получения им права собственности. Удовлетворить клиента в основном желании – выбрать и купить конкретную недвижимость в определенном регионе Греции.
2. Предложить и осуществить сервис: консультации по банковским операциям и переводу средств; подача первой и последующих налоговых деклараций на дом и консультации по ежегодному налогообложению; сопровождение по приобретению мебели, техники, текстиля, а также автомобилей; сдача недвижимости в аренду и пр. Т.е. обслужить связанные с основной задачей подзадачи.

Конечно, если у клиента появляются ЛЮБЫЕ вопросы или пожелания – мы всегда готовы оперативно отреагировать и ответить, или запросить информацию у авторитетных источников в сжатые сроки на протяжении всей сделки, как до подписания финального Контракта, так и после.

Покупка недвижимости без посредников?

Умиляют предложения по продаже недвижимости от агентств, пишущих, иногда даже крупными буквами, «продажа без посредника» или «мы не берем комиссионных». Возможно ли представить таких бескорыстных и самоотверженных специалистов, которые и тур просмотровый организуют, и на автомобиле компании покатают (иной раз до 1000 км за 3 дня !), представят потенциальному клиенту страну и регион, пре-проверят недвижимость, согласуют между сторонами условия сделки, обсудят скидки, а также что будет включено в цену, организуют финансовую схему, и множества т.д и т.п.... Бесплатно? Такое бывает?

Естественно, любой агент обязательно берет комиссионные, в том числе с продавца. Если покупатель ничего не платит агенту, то с агента, в прямом смысле, «взятки гладки», требовать нечего. Клиент получил сделку без посредника? Без посредника и будет решать все насущные моменты, все вопросы – к продавцу. Экономия при этом составит целых 1 – 2%! Эта экономия стоит риска остаться один на один с возможными осложнениями? Поставлю вопросительный знак в конце предложения. Так стоит ли существенное снижение рисков по приобретению недвижимости за рубежом одного – двух процентов от цены приобретаемой недвижимости? Каждый сам себе дает ответ на этот вопрос. Наверное, найдутся очень немногие, кто готов рисковать на ничтожной экономии, приобретая недвижимость в чужой стране.

О каком полном обслуживании сделки или послепродажном сервисе может идти речь, если некоторые известные российские агентства (в том числе привлекающие клиентов «бесплатностью» и «отсутствием посредников») просят нас предлагать своим клиентам (которых они посылают нам на просмотры объектов недвижимости) только те из наших объектов, где застройщики предлагают изначально высокий % от сделки для агентов-посредников? Вторичные недвижимости автоматически становятся практически неинтересными, так как заработок с них действительно на порядок ниже и агентство, посылающее клиента, не удовлетворит свои материальные запросы. К тому же, именно по вторичным недвижимостям, как правило, идут самые большие трудозатраты.

Несколько примеров из практики

Пример: российское агентство, работающее "без комиссионных", посылает клиента на Крит «в гости» к строительной компании, которая все 3 – 4 – 5 дней возит его по своим объектам, показывая их с разных сторон и в разное время суток, заполняя перерывы обедами, посещениями своих семей (мама приготовила семейный ужин под ваш приезд и пр.), просмотров футбола-концерта вместе и прочее и прочее. Потенциального покупателя держат под контролем, чтобы он был всегда на виду и хорошенько «зазомбировался». Строительная компания очень старается, чтобы окончательно очарованный клиент подписал соглашение на покупку на 2 (двух!) листиках и оставил депозит.

Кто там что будет проверять? Какой юрист увидит, что компания- банкрот? Что недвижимость заложена банку? Что по выбранному дому идет суд между строителем и родственниками продавца участка, на котором дом был построен? Зато – «без посредников, комиссионных».
Помните, что незнание не освобождает от ответственности, и все эти проблемы, после покупки недвижимости, станут проблемами покупателя. А суды в Греции длятся годами и годами...

Особенно мне трудно себе представить покупку участка земли в Греции без опытного специалиста-риэлтера. Продажа участка земли и подписание на строительство дома – в наше кризисное время это – вершина профессиональной активности риэлтора. Мы гордимся тем, что и до, и после кризиса продолжаем закрывать сделки по продаже участков нашим клиентам. Большинство в дальнейшем заказывают строительство вилл и домов, кто-то вкладывает «деньги в землю», делая задел на будущее.

Пример: клиент хочет купить участок земли под строительство, бюджет до 150 000 €. Найдет хороший вариант. Продает критский пастух, который не то что по-английски, он и по-гречески говорит на критском диалекте и выражается особыми «понятиями». И вообще, не расположен к «пустым разговорам». Ну не привык человек ничего продавать, он среди овец и коз большую часть времени живет. Здесь основное дело даже не в том, какая скидка будет при быстрой оплате, а в том, что:
а) Участок со-принадлежит куче родственников (иногда до 15 человек! И каждый должен подписать контракт на продажу, а до этого каждый должен согласиться на это, а до этого – согласовать свою долю от продажи...).
б) На участок недооформлены документы по «очистке» от леса (это когда нет сертификата о разрешении на строительство от лесного ведомства, в Греции с этим КРАЙНЕ строго. Построенный без этого государственного разрешения дом будет нелегальным).
И, наконец,
в) Процесс оплаты. Те, кто хоть немного знаком с финансовыми реалиями Греции – поймут, а остальным я готова ответить лично.
И ведь кто-то должен всем этим заниматься... А кто? Угадайте с одного раза. И да, этот человек попросит у Вас 2% за свою работу.

Еще пример: одна пара из Петербурга в 2009 году оставила депозит 3000 € за живописный участок в районе Апокоронас на Крите. 600 метров пешком до песчаного пляжа, асфальтовая дорога рядом, все коммуникации, а главное – в окружении огромных диких кипарисов и можжевельников, причем с панорамными видами моря.... Просто чудо, а не участок. Была одна лишь загвоздка – отсутствовал сертификат от лесного ведомства. Мы, агентство, выступили гарантом между продавцом и покупателями (этой парой), что если сертификат не будет получен в течении полугода, то депозит вернется. К сожалению (особенно горевали покупатели), лесное ведомство так и не выдало сертификат. Мы вернули 3000 € клиентам без проблем. В 2010 году эта пара приобрела через нас виллу на побережье Мирабелло, которую мы сдаем им в сезонную аренду с прекрасной прибылью. Но это – уже другая история.