Почему невыгодны инвестиции в мини-отели и в какую недвижимость в Греции стоит вкладывать

Накопив богатый опытом работы на рынке недвижимости Греции и Крита в частности, поделимся с вами, дорогие читатели, своими наблюдениями. Возможно, кому-то из вас они помогут расстаться с иллюзиями или избежать ошибок.

Вот уже несколько лет владельцы старых греческих отелей 2, 3* пытаются избавиться от убыточного бизнеса, а попросту — продать свои старые отели. Мечта каждого продавца — встретить лихого русского покупателя, так как чаще всего, потенциальный клиент-покупатель мини-отеля из России не слишком разбирается в тяготах бизнеса гостеприимства, в тонкостях регистрации и ведения частного дела в заморской стране. Даже наоборот, знания его чаще всего ограничивается собственными воспоминаниями от отдыха у моря, опытом ведения какой-либо предпринимательской деятельности на родине и верой в собственную смекалку. В представлении таких клиентов владение мини-отелем — это престижно, это возможность встретить множество интересных людей, это сочетание расслабленного отдыха у моря с зарабатываением денег, или даже комфортное сочетание основной рабочей активности в России с дополнительным доходом в солнечной гостеприимной стране. И что по умолчанию, какая-никакая наработанная клиентура и далее будет приезжать в полюбившийся отель, пусть и с новым владельцем (ну, а если иссякнет старая клиентура-то в сезон отельчик легко заполнят друзья и друзья друзей). Распространена иллюзия, что покупка маленькой гостиницы — это прекрасный и простой бизнес, который, как хорошо поставленный на рельсы поезд, будет легко управляться новым «машинистом». Причём, оставленный на ответственное управление менеджер отеля, по-умолчанию, будет нетребовательным, честным, крайне трудолюбивым во имя нового владельца, точно в срок перечисляя правильно подсчитанные дивиденды на его банковский счет…

Спешим напомнить, что Греция — это южная страна, прямая наследница византийских традиций как в ежедневной жизни, так и в бизнесе. По данным Guardian за 7 февраля 2010, более 30% ВВП Греции «непрозрачно» для статистики, попросту говоря, предприниматели всячески стараются избежать налогообложения. Среди стран ЕС именно Греция имеет один из самых высоких показателей «черной» экономики, чего не учитывают официальные данные дефицита бюджета 12,7%, озвученные зимой 2010 г.

Обратите внимание на следующую особенность малого бизнеса в Греции: владелец отеля ли, таверны, бара, кафе, магазинчика или автомобильной прокатной конторы — всегда сам работает за прилавком, стойкой или на ресепшн, да и касса чаще всего под надзором именно главы семейства. Тут же, в официантах или помощниках, крутятся его сын или дочь, а их мать и супруга главы семейства — дежурная на ресепшн, или за шефа в кухне, или основной продавец в лавке. Трудно представить «управляющего на зарплате» в подобных заведениях.

Не откроем ничего нового, если скажем, что в любом деле, даже в открытии сувлачной (по-нашему шашлычной) с лицензией, есть те базовые знания, без которых даже этот маленький бизнес невозможен на долгосрочной основе: местное законодательство, налогообложение и законные способы его снижения, плюс постоянное отслеживание всех изменений как в законодательстве, так и в конкурентной среде. Далее, как вы думаете, нужны ли покупателю отеля услуги грамотных специалистов: бухгалтера, юриста, финансового консультанта? Без них — никак. Не лишним будет напомнить и о языковом барьере: уже хорошо, если вы говорите по-английски, но вот как читать отчётные документы, заполнять декларации, писать заявления? Нужен или надёжный местный бизнес-партнер, или доверенное лицо с прекрасной репутацией, или же собственный богатый профессиональный опыт в гостиничной сфере, плюс недюжинные наблюдательность и память.

Вышесказанного достаточно, чтобы вы начали анализировать, так ли привлекательны инвестиции в мини-гостиницы 2 -3* в Греции, какими они видятся с шезлонга на пляже; так ли это просто, как расписанная в рекламе предполагаемая доходность. Осенью 2009 был пример, когда агент рекламировал в российских порталах и журналах примерно следующее: «отель из 10 комнат на берегу моря стоимостью 900 000 Евро приносит до 150 000 Евро годового дохода, то есть окупается за 6–7 лет». Можем только прокомментировать: в Греции, при максимальной доходности банковских депозитов в 3,5% годовых и при невероятно высокой конкуренции мелких частных предпринимателей, продажа такого не самого дорогого и сверх-прибыльного бизнеса была бы просто преступлением. Расчёт простой: средняя цена комнаты на 2 спальных места в отеле у моря, стоимость которого оценивается в 900 000 Евро, реально составляет в среднем 40 — 80 Евро в сутки (в зависимости от месяца). А теперь дайте посчитать своему ребенку-школьнику задачку: май, октябрь — по 40 Евро, июнь, сентябрь — по 60 Евро, июль и август — по 80 Евро в сутки. Итого «грязными» будет около 110 000 Евро на 10 номеров при гипотетической заполняемости 100% (с 1 мая по 1 ноября), чего никогда, никогда не бывает. Отнимите 30% минимальной потери на незаполняемость: цифра «съеживается» до 77 000 Евро в год.

А теперь вычтите зарплату и социальное страхование хотя бы одной сезонной горничной, услуги прачечной, оплату рекламы, работы садовника, сантехника, сервис бухгалтера и юриста, оплату воды и электричества (а отдыхающие приезжают отдыхать, а не экономить), амортизационные отчисления… Причём, даже если вы и ваша семья большинство работ в мини-отеле будете производить сами (убирать, стирать, мыть, сервировать, ремонтировать и пр.), даже если гостиница у вас маленькая и дешевая, вы не сможете сэкономить на полном отсутствии официального сезонного персонала. По законам Греции, для ведения легального отельного бизнеса вы должны зарегистрировали компанию с лицензией, а чтобы оставаться компанией и удерживать отельную лицензию, на вас должен работать персонал, ваше предприятие должно давать рабочие места и, по секрету, ещё и… платить налоги! Вообщем, вы уже поняли элементарную арифметику доходности данного вида деятельности, и откуда происходит огромное предложение по продаже мелких отелей 2–3*.

Маленькие старые отели приносят своим владельцам, всей семьёй в поте лица вкалывающим весь сезон (обычно с Пасхи в апреле по конец октября) 2 — 3% годовых чистыми, и это — в лучшем случае! Труд этот, по словам самих владельцев — буквально «рабский». Даже уникальная красота окружающей природы не скрашивает морального устаревания и физического износа многих гостиниц (крохотные номера, дешёвые отделочные материалы, примитивные обстановка и сервис), нуждающихся в полной модернизации.

Типичный пример из лета 2009:

Остров Крит, супруги Елени и Никос, уже 20 лет владельцы маленького отеля 2* на 20 номеров, 1979 года постройки, первая линия оживлённого курортного приморского городка, 20 метров до моря, 250 метров до песчаного пляжа, панорамные виды на море. Ежегодное расписание: с апреля по конец октября (пока открыт отель), Никос приходит на ресепшн гостиницы каждый день в 8 утра, Елени приходит около 9.30. Владелица отеля, вместе с уборщицей-болгаркой, ежедневно моют все 4 этажа, таская тяжёлые ведра по черным мраморным лестницам без лифта. Уходят супруги в 10 — 11 вечера, благо у каждого постояльца имеется 2 ключа — от номера и от входной двери в гостиницу. Телефон у Елени всегда включен — мало ли что случится ночью.

Любителей старины заинтересуют практически антикварный телефонный пульт (все входящие и исходящие звонки идут только через сидящего на ресепшн Никоса) и древние электрические реле. На крыше разместились периодически латаемые старые баки для запасов воды и потрепанные солнечные батареи для ее подогрева. Телевизоры в номерах старые, а вот кондиционеры и мини-холодильники установлены новые. При всей скромности обстановки, этот старый отельчик очень чист: скромные ванные комнаты с душами, узкие кровати, видавшие виды шкафы — все выглядит очень бедно, но опрятно. Это — заслуга чистоплотных хозяев, их ежедневный тяжёлый труд при тотальной экономии.

Основная клиентура: западные европейцы (англичане, немцы, французы) — люди в возрасте или семьи (в том числе греческие) с детьми. Бездетные отдыхающие из Англии или Германии очень любят дегустировать греческие недорогие вина, особенно в номерах с видом на море. Порой они позволяют себе немного лишнего, тогда особенно тщательно приходится убирать номера. У семей с детьми свои проблемы: соорудить для всех нехитрую трапезу на маленьком столике, поменять памперс орущему на кровати малышу, в очередной раз выслушать от владелицы Елени нарекание, что кто-то из детей опять не смыл с ног пляжный песок и пошел в душ, а песок забивает трубы старого отеля, а чистить его приходит далеко не бесплатный сантехник Манолис…

И такая канитель — весь сезон. Морскими купаниями хозяева наслаждаются или ранним утром, или, по очереди, по 15 минут часа в 3 дня, когда жара одолевает, а клиенты или спят, или лежат на пляже. Но хозяева все равно рады, что клиенты приезжают, что кто-то останавливаются в некомфортной старой гостинце, привлекающей только расположением и низкой ценой. Стоимость двухместного номера — от 25 до 50 Евро в сутки, в зависимости от наличия вида на море и сезона (в августе заполняемость и цены — самые высокие в году).

Елени и Никос предлагают свой отель за 1 000 000 Евро и понятно, что это — только начальная цена для торга.

Потенциальному покупателю остаётся посчитать, через сколько десятилетий начнётся прибыль с такими ценами на номера, плюс сколько необходимо вложить дополнительно в замену изношенных коммуникаций и ремонт, вплоть до полной реконструкции, старого здания… Легче купить землю и построить новое!

Если вы уже имеете хороший опыт работы в сфере гостеприимства, если вы уверены в своих знаниях, если у Вас есть хороший партнёр в той местности, где вы собираетесь вести гостиничный бизнес, мы посоветовали бы вам рассматривать варианты относительно новых мини-отелей (построенных хотя бы в начале этого века) в очень хорошем состоянии. Или же покупку старых гостиничных зданий (желательно с действующими лицензиями) под полную реконструкцию, отвечающих 2 важным требованиям: очень удачное расположение и очень низкая цена продажи.

В качестве разумной альтернативы покупке маленького отеля, в настоящее время мы можем порекомендовать следующие варианты инвестиций в недвижимость Греции:

На долгосрочную перспективу рекомендуем инвесторам обратить внимание на участки большой площади у моря, которые, в силу разных причин, на сегодняшний день ещё недооценены. Это могут быть далёкие от инфраструктуры земли (без подвода воды, электричества, асфальтовых дорог), вдали от крупных населённых пунктов, или участки, с документацией на которые необходимо дополнительно поработать опытным специалистам. Такие земли должны быть обязательно в хорошо рекламируемых туристических направлениях (например, острова Крит, Родос, Корфу, материковые Халкидики, Пелопоннес, Фессалия). Развиваясь, через 3 — 5 лет, туризм разбудит спрос и на ваши «спящие» участки, и тогда Ваши вложения принесут реальные 80% — 100% прибыли за период сравнительно недолгого и практически безрискового ожидания. Более того, отсутствуют и потери в виде ежегодного налогообложения, амортизации, необходимости поддерживать, охранять, ремонтировать, ухаживать и т. п. По желанию, рано или поздно, на участке можно построить виллу (виллы) для продажи или для сдачи в аренду. Можно подобрать участок с возможностью расширения коэффициента строительства под создание мини-отеля 4–5* (т.н. бутик-отель). Европейское Сообщество и Греция планируют поощрять развитие туризма именно премиум- и люкс- сегментов, и это важно иметь в виду в свете возможных дотаций на создание новых отелей высокой звездности.

Если же вы планируете вложения в недвижимость, которая сможет сразу приносить вам прибыль, рекомендуем приобрести в Греции виллу или дом с упрощенной лицензией ЭОТ (государственной Греческой Туристической Организации) для сдачи в сезонную аренду туристам. Правильно подобранная недвижимость будут приносить 5 — 7% годовых чистого дохода (уже за вычетом расходов управляющей компании, вознаграждений агентов, коммунальных расходов, амортизационных отчислений и вмененного налога). Это особенно интересно, так как граждане РФ имеют возможность получить ипотечные кредиты на более выгодных, чем в докризисное время, условиях (в том числе на недвижимость вторичного рынка Греции).

А еще лучше — диверсифицировать ваши инвестиции на долгосрочные и краткосрочные: приобрести и участок, и виллу для аренды. По доходности эти вложения будут гораздо выгоднее, чем покупка старого низкозвездочного отеля, а трудозатраты и риски — несопоставимо ниже.

Вы всегда можете получить наши подробные консультации: посетите наш сайт www.albatros-property.com.

Февраль 2010
Юлия Смагина
Ираклис Кундуракис

Albatros Property, лицензированное агентство по недвижимости Греции